quinta-feira, 1 de dezembro de 2016

Indicações para o mês de dezembro 2016

Já faz um bom tempo que este blog faz mensalmente indicações de FII’s, apresentando uma carteira com objetivo de auferir rendimentos superiores ao IFIX. Esse objetivo foi alcançado com grande sucesso, poucas foram às vezes que o blog teve um desempenho igual ou inferior ao IFIX. Porém, para se obter tal desempenho, abre-se mão de se indicar pensando no longo prazo, preocupando-se somente com os próximos 30 dias. Não se muda o perfil do dia para noite, mas esperamos ter um compromisso menor com o desempenho de curto prazo e indicar mais aquilo que acreditamos.

Para o mês de dezembro incluímos mais dois fundos e retiramos SDIL11, que nos próximos meses sofrerá oscilações nos proventos, afetado pelo fim de descontos, multas e despesas. É um bom fundo, mas a economia não está ajudando. Hoje, é uma opção para quem quer comprar vacância.

BBBFI11B: estamos voltando a indicar esse fundo, que foi penalizado pelas notícias de contenções de despesas nos bancos públicos. É um fundo de risco mais elevado, mas não há perspectiva de aumento de vacância. O mais interessante é a possibilidade de mudança no regulamento, o que permitiria dar uma destinação as áreas atualmente desocupadas. Mas há a infernal burocracia da CEF, que exige voto via carta, com firma reconhecida e tudo mais. Mas mesmo que tudo dê errado, o que paga de DY já compensa.

CPTS11B: esse fundo fez uma grande subscrição, o que foi bom para reduzir o risco de sua carteira, que contém alguns CRI’s de empresas problemáticas. Contudo, não houve tempo para investir adequadamente o capital adicional, o que resultou numa queda significativa no valor dos proventos, de R$ 1,25 para R$ 0,81 em novembro. É algo que se resolve com o tempo: o valor a ser pago em dezembro já se elevou para R$ 0,90. Infelizmente, não se pode esperar muita lógica, racionalidade e coerência do mercado no curto prazo e o fundo sofreu uma queda, em novembro, de -7,65% (não considerando os proventos). A tendência é que o valor dos proventos se normalize, talvez num patamar talvez abaixo do que registrava anteriormente, com o valor da cota também se ajustando à taxa de juros mais baixa. E com a melhoria do perfil da carteira de CRI’s, a tendência é de redução do prêmio exigido do fundo, o que se daria com uma elevação no valor das cotas.

BMLC11B: mantivemos. Esse fundo apresenta oscilações nas distribuições mensais. A queda ocorrida no mês de novembro repete o movimento ocorrido em 2015. Há uma elevação da vacância, mas é algo pouco significativo.

FIIB11: registrou uma boa alta em novembro, mas o valor dos proventos também subiu. Bom fundo.

XPCM11: houve aumento nos proventos, de R$ 0,75 para R$ 0,78, resultado do reajuste da parte atípica. Continua mais um mês na nossa carteira.

quarta-feira, 30 de novembro de 2016

Desempenho das indicações do mês de novembro

Acabou o rali do IFIX, pelo menos por enquanto. Seu inicio se deveu a recuperação da queda sofrida com a possível tributação dos FII’s. Nos últimos meses, a perspectiva de redução rápida dos juros (SELIC) deu folego à alta dos fundos. Agora, sabe-se que a queda da SELIC será lenta e sujeita a percalços. Isso ajudou a trazer os FII’s para a realidade. Neste mês de novembro, o IFIX teve uma queda de -2,59%. Pesou a especulação envolvendo fundos de agências bancárias e o péssimo desempenho de alguns fundos de papel (mais por uma interpretação errada do mercado, que prova não saber precificar no curto prazo).

Já o desempenho das indicações do blog foi mais uma vez superior ao IFIX. Se o índice amargou uma queda que determinou o fim do rali, as indicações do blog renderam um ganho de +2,28%. Apenas uma indicação não teve um desempenho excepcional.

BMLC11B: único fundo indicado com desempenho negativo:  -2,4%. Pesou a redução dos proventos;

FIIB11: apesar da baixa liquidez, registrou uma alta de 6,2%;

SDIL11: alta de 4,3%. Mercado percebeu que tinha precificado errado;

XPCM11: nossa velha conhecida continua seu rali: alta de 1,1%. Para essa serve a frase  “os cães ladram e a caravana passam”.



segunda-feira, 31 de outubro de 2016

FII's: Indicações para o mês de novembro

Após o rali do mês de outubro, a maioria dos fundos está com preços elevados, antecipando uma provável queda dos juros. Observa-se a presença de muitos investidores novos, que compram fundos festejados, estimulados por gerentes de bancos e agentes de corretoras. Sobra pouco ainda com preço atrativo. Neste mês optamos por fazer duas trocas. Tiramos CPTS11B, que em função do baixo provento anunciado tende a sofrer uma desvalorização. É algo passageiro, que vai se resolver quando o fundo aplicar os recursos captados (será uma boa opção de compra se a cota de fato cair). Outro que estamos tirando é o JSRE11, aqui em função da gestão. Para o lugar desses dois fundos escolhemos dois belos empreendimentos: FIIB11 e SDIL11.

BMLC11B: mantivemos a indicação. Bom fundo, com alguma vacância, opção conservadora;

FIIB11: trata-se de um condomínio industrial, localizado em Joinville, ocupado por dezenas de empresas, a maioria do setor metal-mecânico. Possui uma vacância relevante, com constante entrada e saída de inquilinos. Para os próximos meses, a gestora prevê uma queda nos proventos, já precificado pelo mercado. Neste mês de novembro o DY está em 0,89%a.m., um valor muito elevado;

SDIL11: centro logístico localizado no Rio de Janeiro, próximo ao aeroporto do Galeão. Composto por vários módulos, possui uma vacância significativa. A maioria dos módulos está alugada para a BR Foods, que, provisóriamente, obteve um desconto no valor do aluguel. Se alugar os módulos vagos, essa dependência da BR Foods pode se reduzir significativamente;

XPCM11: mesmo com toda a alta recente, o preço ainda é razoável.

FII's: Resultado das indicações de outubro

As indicações do blog renderam em outubro 3,88% de lucro. O IFIX no mesmo período subiu 3,85%. Um empate. Os FII’s continuaram subindo, tendo como única justificativa uma provável queda acentuada na taxa de juros. Não é o que o BCB está sinalizando: a queda deve acontecer, mas num ritmo suave. Mesmo assim, as cotações continuam subindo, alimentadas pela entrada de novos investidores, estimulados pelas constantes matérias na imprensa exaltando o bom momento dos FII’s. Isso não é bom. Analisando as indicações do blog:

BMLC11B: sem sustos, subiu 5,4% no mês, (incluindo os proventos). Bom fundo.

CPTS11B: subiu 3,3% no mês, mas  poderia ser mais se o anúncio, decepcionante, dos proventos não tivesse ocorrido no meio do último pregão do mês. O baixo valor anunciado está relacionado à subscrição e a necessidade de se incluir na repartição dos lucros as novas cotas. É uma situação que tende a se normalizar com a realização dos investimentos com os recursos captados. Por enquanto, deu um susto.

JSRE11: uma queda de 0,19% que afetou o desempenho do blog. Conservadorismo tem limites. A gestora resolveu manter boa parte dos recursos aplicados num fundo de renda fixa. Isso não é conservadorismo, é pura incompetência.

XPCM11: agora o fundo virou queridinho. Repetem os argumentos que usamos desde o início do ano. E como muitos investidores seguem qualquer conselho, a cota continua subindo como um foguete: 6,9% em outubro (41% desde o início de maio).

domingo, 2 de outubro de 2016

Indicações para outubro

O rali do FII’s prosseguiu no mês de setembro, em grande medida pela perspectiva de queda nas taxas de juros. Apesar do IFIX estar no topo nominal, ao se descontar a inflação percebe-se que ainda há um longo caminho para o topo real, o que só seria possível com taxas de juros abaixo de 10% a.a. e uma vacância muito baixa, algo fora da realidade atual. Ou seja, o IFIX reflete no momento uma visão otimista da economia. Neste quadro, optamos por uma carteira relativamente conservadora, com ativos que ainda não tenha incorporado esse otimismo do mercado.

BMLC11B: entra no lugar de BBFI11B, que foi contaminado pelo otimismo do mercado. Trata-se de um fundo com poucos imóveis, vacância moderada, risco moderado, baixa liquidez, baixo P/VP, meio esquecido pelo mercado. Sua indicação se justifica por ainda não ter incorporado o otimismo do mercado;

CPTS11B: esse fundo sofreu o impacto da subscrição em setembro. Neste mês de outubro ainda pode sofrer com as vendas realizadas por quem subscreveu, mas a tendência é que sofra uma alta significativa (basta observar o que ocorreu com VRTA11 depois da subscrição). Continua sendo uma pechincha;

JSRE11: ainda negociado abaixo do valor patrimonial, reagindo aos pontos;

XPCM11: aos poucos o mercado perde o medo deste fundo. Continua com sua cotação subindo de forma consistente, buscando o valor justo.

Resultado das indicações de setembro

Em setembro as indicações do blog renderam 3,67% no mês, considerando os proventos, contra 2,77% do IFIX. A perspectiva de queda nas taxas de juros impulsionou os fundos.

BBFI11B: recuperou em parte o atraso em relação aos demais fundos, valorizando-se 5,74%. Foi barbada;

CPTS11B: apesar da subscrição ocorrida durante o mês, teve um bom desempenho, fechando com 2,62% de valorização;

JSRE11: teve um desempenho positivo, com valorização de 1,91%. Fraco quando comparado com outros fundos;

XPCM11: ao poucos está corrigindo, registrou uma valorização de 4,39%

quarta-feira, 31 de agosto de 2016

Indicações para o mês de setembro

O rali do IFIX está perdendo força, principalmente pela situação de diversos fundos de tijolos. Alguns estão com vacância anunciada, outros tiveram revisional negativo. Os casos NSLU e SPTW deverão influenciar negativamente os fundos de tijolo. Houve um aumento da incerteza jurídica e a sensação que gestores estão desesperados por manter seus inquilinos. Os fundos de papel também passam por um momento delicado, com dúvidas se CRI’s serão honrados por construtoras. É um cenário que torna difícil qualquer análise, pois, além de uma crise econômica que não se dissipou, existe quebra de contratos, chantagens e manipulações que deixam a sensação que o risco cresceu e ainda não foi precificado. E existe a possibilidade de taxação dos FIIs. Diante das incertezas e dos riscos, optamos por substituir CTXT por JSRE. Apesar de ser bem administrado pela Rio Bravo, a dependência com o Itaú assusta. CTXT pode ser a bola da vez.

BBFI11B: é um fundo de tijolo sem maiores riscos, se isso existe, ainda com bom DY;

CPTS11B: nesse momento, o mais seguro é um bom fundo de papel;

JSRE11: famoso mistão, tem de tudo um pouco, difícil de classificar. Um fundo conservador que ainda entrega um bom DY. Vem de uma alta acentuada em agosto (+6,61%), o que pode prejudicar o desempenho neste mês de setembro. Não espere que ele dê altas expressivas;

XPCM11: pelo que se viu no mês de agosto, pode-se concluir que o resultado da negociação feita pela gestora com a Petrobras foi excelente. Continua sendo indicado.

Resultados das indicações de agosto

As indicações do blog renderam um pouco acima do IFIX: o blog conseguiu 2,09% contra uma alta de 1,79% do IFIX. O desempenho do blog foi afetado pelo resultado pífio de CTXT11:

BBFI11B: sem surpresas, fundo que estava com o preço abaixo do justo, teve uma recuperação nas duas últimas semanas. Rendeu um ganho de 3,14% no mês;

CPTS11B: também abaixo do preço justo, teve uma alta de 3,76% no mês;

CTXT11: vítima do efeito NSLU e SPTW, com boa parte do imóvel alugado ao Itaú, gerou desconfiança entre os investidores, o que resultou numa queda de -2,58%.

XPCM11: em pleno processo de recuperação, rendeu 4,03% no mês.

domingo, 31 de julho de 2016

FIIs: Indicações para o mês de agosto/16

Para o mês de agosto efetuamos uma alteração na carteira sugerida, trocando XPGA11 por BBFI11B. Com isso a composição passa a ser predominantemente de fundos de tijolo. Muito se fala que os FII’s estão caros. A maioria apenas recuperou seus preços, voltando ao patamar de 2013 (considerando-se a inflação). Para os fundos de tijolo, uma queda de vacância poderia dar novo impulso às cotações, mas isso dificilmente ocorrerá no curto-prazo. Mesmo assim, iniciou-se um movimento de “compra de vacância”, uma aposta que só pode ser empregada por quem investe no longo-prazo. Existe também a crença que a SELIC possa cair em breve, o que beneficiaria os fundos de tijolo e papel, uma efeito um pouco controverso, pois alguns fundos já estão precificando essa possibilidade.  Ao invés de especularmos, procuramos manter uma carteira baseada em discrepâncias entre o que consideramos preço justo e o atual valor de mercado, uma estratégia que ao longo dos últimos anos, desde que o blog passou a fazer indicações, mostrou-se vitoriosa.

BBFI11B: Houve uma mudança de patamar que afetou a maioria dos fundos de tijolo. Poucos foram os fundos que mantiveram um DY elevado, BBFI11B é um deles. Não existem motivos para que esse fundo não deslanche: os inquilinos são bons, o DY é elevado e os imóveis estão bem localizados. Além disso, possui uma pequena vacância que pode elevar o rendimento no futuro.

CPTS11B: grande decepção do mês de julho, exibe um DY acumulado em 12 meses de 15,6%, muito superior aos de seus similares como VRTA (14,1%), FEXC (12,6%), XPGA (12,3%), HGCR(11,5%) ou PLRI (13,1%). Tá errado o preço!

CTXT11: outro fundo com alto DY, com um risco um pouco maior, em função da dependência do Itaú. Teve uma pequena valorização em julho, mantendo-se ainda barato. A provável saída da CEAGESP, muito especulada nas últimas semanas, traria uma grande valorização ao imóvel.

XPCM11: apesar da fabulosa alta em julho, esse fundo continua com seu preço errado! Com a renovação do contrato pela Petrobras, os riscos deste fundo caíram significativamente, não justificando o DY atual. Uma comparação com fundos similares (mono-mono) indica que o preço justo deveria ser entre R$ 88,00 e R$ 93,00. Por isso, continua na nossa carteira de sugestões;

sábado, 30 de julho de 2016

Desempenho das indicações em julho/2016

No mês de julho nossa carteira rendeu 6,98%, contra 5,97% do IFIX. Destaque para XPCM11 que subiu 17,9%. Foi mais um mês de recuperação dos IFIX, especialmente daqueles que estão sofrendo com vacância ou inadimplência, como EDGA11B( 19,3%), XTED11(9,33%), SDIL11(11,9%), FPAB11(10,8%), EURO11(11,5%), entre outros. Esse comportamento pode indicar busca por “pechinchas”, numa crença que a crise econômica está se encerrando e esses fundos podem voltar a ser rentáveis. Faz parte do jogo tentar antecipar movimentos, mas o blog não adota indicações baseadas em compra de vacância.

XPCM11: alta de 17,9%, confirmando tudo o que dissemos sobre esse fundo. E mesmo com toda essa alta, continua sendo um dos melhores DYs do mercado. Da mínima em janeiro/16 até agora foi uma elevação de 41,6% no valor das cotas;

XPGA11: alta de 7,2%, ainda com um grande desconto em relação ao valor patrimonial. Os CRIs com problemas estão plenamente precificados, fato comprovado pelo DY de 1,01% ao mês;

CTXT11: alta de 2,5%, fundo de risco moderado, com baixa vacância, não entrou na lista das “pechinchas” apesar de continuar sendo a grande “pechincha” do segmento;

CPTS11B: alta de 0,3%. Aqui vale um pouco a irracionalidade do mercado no curto prazo. Pagando 15,6% ao ano em proventos, com baixo risco, é inexplicável um desempenho tão fraco. Mas não é a primeira vez que o mercado ignora no curto prazo um excepcional fundo.

quinta-feira, 30 de junho de 2016

Indicações para o mês de julho de 2016

Que fundos escolher para o mês de julho? O que retirar? Difícil. Os fundos indicados no mês de junho eram barbadas, neste mês serão opções de risco. Trocamos PLRI11 por XPGA11 e CBOP11 por CTXT11.

XPCM11: mais uma vez vamos indicar XPCM. Quem segurou suas cotas vai ter um mêsde julho repleto de alegrias. Quem não seguiu as indicações, vai ter que correr. O XPCM11 anunciou que fechou acordo com a Petrobras, oferecendo um modesto desconto 17,5% e não aplicação do reajuste pelo IGP-M, na parte típica. A parte atípica, que representa 21% da receita do fundo, não sofrerá desconto e poderá ser reajustada normalmente. Isso significa que o DY será, pelos preços de hoje, cerca de 1,2% ao mês. É evidente que nos próximos dias o mercado terá que fazer uma forte correção, fruto da irracionalidade que reinou, apostando que o desconto seria entre 30% e 50%. Na nossa opinião, o preço justo desse fundo é de R$ 89,00, o que representa um upside de 37%.

XPGA11: patinho feio dos fundos de papel. O mês de junho foi cruel com esse fundo. Boatos, problemas com alguns CRI’s, mas nada que justificasse o atual preço. Entra no lugar de PLRI11.

CTXT11: qual é o problema desse FII? O que justifica a sua queda no mês de junho? É verdade que esse fundo possui uma enorme dependência do Banco Itaú, mas não existe qualquer sinal que a instituição pretenda sair do local. É uma situação parecida com SDIL11. O prédio é bonito, o local tem potencial e o risco de vacância é aceitável. Nada que justifique o DY de 0,94% ao mês num fundo de tijolo. O preço está errado! Substitui CBOP11.


CPTS11B: maior alta que tivemos nas indicações de junho, mas resolvemos mantê-lo na carteira. Motivo: continua abaixo do valor justo. É um caso parecido com PLRI11. A liquidez está aumentando e o spread nas cotações caiu significativamente, facilitando sua aquisição. Já não é uma grande barbada,  está com um valor um pouco acima de seu VP, mas o DY de 1,28% ao mês compensa.

FII's: resultado das indicações de junho

Esse mês o blog faz barba, cabelo e bigode. Nossas indicações renderam 8,3% de ganhos, contra 1,6% do IFIX. Todas as indicações do blog tiveram alto rendimento. Resultado de um árduo estudo que permitiu identificar fundos que estavam com o “preço errado”. Junho foi um bom mês para o mercado de FIIs, mas o mercado já sinaliza que o rali está chegando ao fim. Especialmente entre os fundos de tijolo, a vacância elevada atrapalha a continuidade da alta. Ainda há oportunidades, mas elas são cada vez mais raras. Desempenho das indicações:

CBOP11B: alta de 9,9%. Atingiu o preço justo.

CPTS11B: alta de 13,6%, e ainda não atingiu o preço justo.

PLRI11: continua ganhando liquidez. Alta de 4%. Qual é o preço justo?


XPCM11:  Alta de 5,6%, longe do preço justo.

quarta-feira, 1 de junho de 2016

FIIs: indicações para junho

Para o mês de junho vamos manter uma carteira equilibrada, com dois fundos de papel e dois fundos de tijolo. Foram trocados dois fundos: sai FAED11B, depois da incrível alta de maio, e JSRE11 porque existe um fundo de papel que não pode ficar de fora:

CBOP11: a localização não é das melhores e sofre com alguma vacância, mas, no momento, com a maioria dos fundos de tijolo com preços elevados, é um dos poucos a exibir um DY razoável (0,86% no mês, 12,42% no acumulado de 12 meses). É verdade que existem outros fundos que fecharam o mês com DY mais alto, mas é necessário saber se foi devido a pagamentos não recorrentes, como multas ou atrasados, ou se o fundo possuí vacância anunciada.  CBPO11 não está barato, mas pela qualidade de seus inquilinos parece ser um porto relativamente seguro;

CPTS11B: fundo de papel pagando 17% ao ano. É inflação mais 10%, deixa no chinelo todos os fundos de tijolo e papel. Impossível não indicar;

PLRI11:  fundo de papel, pagando 15,5%. Merece continuar na carteira. E a liquidez melhorou;


XPCM11: mercado continua especulando de quanto será o desconto a ser dado à Petrobras, e trabalha com o pior cenário.  Enquanto isso o fundo continua pagando 1% ao mês.

FII's: resultados do mês de maio

O mês de maio foi marcado pela recuperação dos fundos de tijolo. A ameaça da tributação sobre os FII’s não se concretizou, mas ainda pode ocorrer. O IFIX subiu 3,74% e a carteira do blog 3,91%.

FAED11B: fundo que exibia um DY inexplicável, fez um devido ajuste neste mês, subindo 9,2%, incluindo os proventos;

JSRE11: fundo de papel, registrou um rendimento de 2,95%.

PLRI11:  fundo de papel, fechou com a mesma cotação do início do mês, com 1,26% de rendimento obtido com os proventos.


XPCM11: teve uma pequena recuperação no mês, fechando com um rendimento de 2,23%.

segunda-feira, 2 de maio de 2016

FIIs: indicações para o mês de maio

A maior ameaça para os FIIs é o fim da isenção do IR, ideia que pode voltar com o governo Temer. Para o curto prazo, a possibilidade de melhora da economia com um novo governo parece que já foi precificado, reduzindo a possibilidade de novas altas.  Além disso, vacância deve continuar alta e a inflação pode recuar, prejudicando os fundos de tijolo e papel. Para as indicações, retiramos VRTA11, que pode sofrer com o anúncio de nova emissão.

FAED11B: o valor dos proventos neste mês de maio de sofrer uma redução em relação a abril, mas ainda manterá o fundo como um dos mais atraentes do segmento. Risco baixo de vacância e inadimplência.

JSRE11: decepcionou em abril. Vamos esperar uma recuperação em maio.

PLRI11: o fundo melhorou sua liquidez em abril, mas sem qualquer reação positiva nas cotações. Seu DY foi de 1,3% no último mês, acumulando 15,2% em 12 meses. É o maior DY do segmento.


XPCM11: a saída da Petrobras do XTED deve afetar o fundo. Mas é bom diferenciar a situação dos dois imóveis: o edifício da XTED já estava sendo desocupado desde o início do ano, enquanto que o prédio da XPCM elevou a sua ocupação, segundo o último relatório (de 1300 para 1400 funcionários). Essa movimentação mostra que a Petrobras não pretende sair do imóvel, mas também que nunca houve interesse em negociar com a administradora da XTED ( seria apenas um misancene para botar medo na administradora do XPCM?). O processo de renegociação do XPCM com a Petrobras deve ser longo, mas, mesmo com um desconto de 30% no contrato típico e atípico e a suspensão do reajuste anual (totalizando quase 40% de desconte) ainda deixaria com um dos maiores DY do segmento.

FIIs: resultados do mês de abril

As cotações dos fundos imobiliários continuaram se recuperando em abril. O IFIX subiu no mês 4,6%, com a alta concentrada nos fundos de tijolo, apesar do aumento da vacância. Já os fundos de papel tiveram uma alta mais modesta. Esse resultado é decorrente da perspectiva de melhora da economia, queda nas taxas e recuo da inflação. Também houve uma correção dos papeis que estavam com um desconto elevado em função da possibilidade de taxação dos FIIs (ameaça que volta com um futuro governo Temer).

As indicações do blog não tiveram um bom desempenho, rendendo apenas +1,95%, em função da presença de fundos de papel e da correção em XPCM:

FAED11B: melhor desempenho das indicações, rendeu 6,69% no mês, tendo recebido proventos extras no mês. Apesar da alta, continua sendo um dos maiores DY do segmento;

JSRE11: como a maioria dos fundos de papel, teve um baixo desempenho, apenas 2,56% de rendimento no mês. A queda na inflação não favorece o segmento;

VRTA11: a administradora pretende fazer mais uma emissão, ao preço de R$ 103,00. Emissão desnecessária que travou os negócios no fundo. A valorização foi de pífios 0,86% no mês, garantido apenas pelos proventos. O fundo possuí uma boa composição, mas as sucessivas emissões prejudicam os cotistas, travando os negócios;


XPCM11: depois de uma alta de 11,6% em março, seria difícil manter o desempenho. Para piorar, no último pregão teve o anúncio da desocupação da Petrobrás do imóvel da XTED em Macaé. Apesar de ser uma boa notícia para o XPCM, reinou um clima de nervosismo. Resultado, o fundo fechou o mês com -2,3% na cotação.

segunda-feira, 18 de abril de 2016

XPCM: hora da revisão

FATO RELEVANTE

RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA., (...), na qualidade de instituicao administradora do XP CORPORATE MACAE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII, (...), vem (...) comunicar que a XP GESTAO DE RECURSOS LTDA. (...), consultora imobiliaria do Fundo ("Atlantes" ou"Consultora"), estiveram em reuniao convocada na ultima semana pela PETROLEO BRASILEIRO S.A. - PETROBRAS (...) e realizada no Edificio The Corporate em Macae-RJ, de propriedade do Fundo ("Imovel"), do qual a PETROBRAS e a unica locataria.

Na reuniao a PETROBRAS expos sobre a sua situacao financeira atual, bem como sobre suas iniciativas de reducao de despesas e solicitou que a Gestora e Consultora apresentem uma proposta de reducao dos valores de aluguel da locacao vigente. 

A Gestora e a Consultora estao avaliando a questao e iniciarao tratativas com a PETROBRAS. A Administradora publicara novo fato relevante tao logo tenha novidades acerca dessas tratativas junto a PETROBRAS.


Nossa análise:

- O pedido de revisão já era esperado e devidamente precificado no valor da quota pelo mercado;

- O fato de ter pedido uma revisão do aluguel é sinal de que a Petrobras pretende continuar ocupando o edifício;

- Parte do aluguel da XPCM é atípico e não estaria incluído nessa renegociação. Mas, mesmo que houvesse a inclusão e o corte fosse linear em 20%, o provento cairia de R$ 0,88 para R$ 0,704. Nesse cenário, bem pessimista, o investidor que adquiriu o fundo no início de dezembro de 2015 por R$ 75,00 estaria desfrutando um DY de 0,94% ao mês, muito acima da média do segmento. Quem comprou hoje (18/4/16) desfrutaria de 1,1% ao mês;


- Tomando como exemplo as negociações com a XTED, o processo pode demorar um longo tempo. A situação se complica por ter a Petrobras certa dependência do edifício, o que pode levar o administrador a usar isso como vantagem, prologando as negociações. Aos investidores resta torcer para que seus representantes tenham juízo.

sexta-feira, 1 de abril de 2016

FIIs: Indicações para o mês de abril

O mês de abril deve ser complicado. A crise política tende a se agravar e a economia vai sofrer ainda mais. A idéia é fugir das vacâncias, que começam a causar estrago nos fundos de tijolo (especialmente os de galpão e escritórios). Num momento isso se transformará numa oportunidade, como foi no mês passado com as especulações sobre taxação. Mas por enquanto, melhor procurar o que é seguro no curto prazo. Por isso, vamos trocar SDIL11 por VRTA11, apesar de SDIL ser um ótimo fundo para se investir no longo prazo (ou por isso mesmo). Também vamos trocar FEXC11B por outro fundo de papel, o JSRE11, pelo fato de que o primeiro merece uma realização de lucro.

FAED11B: por enquanto, sem ameaça de vacância. Teve um desempenho modesto e mantem um DY elevado;

JSRE11: papelada, DY de 1,11%, sem muitos riscos, adequado para o curto prazo;

VRTA11: velho conhecido, estável, sem surpresas, DY de 1,27%;

XPCM11: a cada dia é menor o risco de vacância, muito desvalorizado, DY de 1,4%. Neste caso, uma alta de 12% não tira a atratividade.

quinta-feira, 31 de março de 2016

Resultado das indicações de março de 2016

Neste mês de março o IFIX subiu 9,16%. Ficou provado a falta de lógica da queda sofrida pelos FIIs nos dois primeiros meses do ano. A taxação dos fundos, principal motivo da queda, já tinha sido retirado de pauta do congresso no final de dezembro. A taxa de juros, outro motivo alego, interrompeu sua tendência de alta. Restou o aumento da vacância. Mas como explicar a queda ocorrida em fundos de papel ou dos monoinquilinos? Resta a única explicação lógica: a especulação, que, como sempre, funciona apenas no curto prazo.
As indicações do blog tiveram um bom desempenho, rendendo 10,7% no mês. Só uma indicação teve uma alta inferior a 10%. A análise de cada um:

FAED11B: indicação conservadora, fundo de tijolo que não foi afetado pelos movimentos especulativos. Teve um rendimento de 5,6% (considerando os proventos). Manteve a fama de ser um porto seguro.

FEXC11B: entregou ao investidor 12,4%, recuperando-se das quedas sofridas nos meses anteriores.

SDIL11: melhor desempenho do mês, apesar dos dois últimos pregões terem sido marcados por notícias desfavoráveis: deu 13,3%. O fundo fechou uma renovação de contrato com a BR Foods por mais 5 anos, com contrato se encerrando em 2028. Em troca, o fundo vai conceder um desconto de 24,5% sobre o valor do aluguel nos próximos 6 meses.Na nosssa opinião, essa é uma boa notícia, pois indica interesse por parte da BR Foods em permanecer no local. Curioso é que não foi dado data para a desocupação de 3 módulos que a BR Foods havia anunciado a devolução. Isso pode indicar que a empresa pretende manter os módulos durante o período de desconto no aluguel. Péssima foi a notícia da devolução de um módulo pela Royal Canin e redução em 8% no valor do aluguel do módulo que continuará alugado. Pela devolução será pago uma multa equivalente a 6 meses de alugueis. Com tudo isso, a vacância aumentará de 9% para 32,2%. Já o calculo dos próximos proventos é mais complicado, pois depende de quando as multas começaram a ser pagas e quando os imóveis serão definitivamente desocupados. Mas, mesmo que os proventos caiam 30%, quem comprou no início de março, vai ter um DY de 0,88%, valor superior a maioria dos fundos do segmento, com potencial para atingir um DY superior a 1%, se conseguir novos locatários. É o típico caso de um fundo que vale a pena manter na carteira, pensando no longo prazo.

XPCM: uma alta de 11,6%, apesar das especulações.

quarta-feira, 2 de março de 2016

FII: Indicações para o mês de março 2016

Para o mês de março apenas fizemos uma troca de NSLU11B, que subiu demais, por FAED11B. No mais, continuamos apostando em fundos que são vítimas de desinformação no mercado.

FAED11B: fundo de tijolo com baixo risco, pagando mais de 1% ao mês.

FEXC11B: subiu bem em fevereiro, mas pode subir mais. Fundo bem administrado, com rendimento elevado. PS: Ontem, no último dia do mês de fevereiro, já tínhamos anunciado que manteríamos esse fundo na nossa carteira, e hoje houve uma alta de 11%, o que é mais fruto da liquidez reduzida.

SDIL11: o fundo perde 16% de sua renda e caí 23%? Os galpões continuam lá, a localização é excelente e a estrutura é de primeira. Aqui vale a pena comprar vacância.

XPCM11: quais são os riscos desse FII? Tudo indica que a Petrobras vai continuar ocupando o imóvel. A saída de outros locais em Macaé apenas reforça a tendência da empresa de concentrar seus funcionários num prédio que foi customizado para essa finalidade. O risco de um revisional está mais do que precificado. Só a desinformação explica o que ocorre com XPCM.