domingo, 31 de julho de 2016

FIIs: Indicações para o mês de agosto/16

Para o mês de agosto efetuamos uma alteração na carteira sugerida, trocando XPGA11 por BBFI11B. Com isso a composição passa a ser predominantemente de fundos de tijolo. Muito se fala que os FII’s estão caros. A maioria apenas recuperou seus preços, voltando ao patamar de 2013 (considerando-se a inflação). Para os fundos de tijolo, uma queda de vacância poderia dar novo impulso às cotações, mas isso dificilmente ocorrerá no curto-prazo. Mesmo assim, iniciou-se um movimento de “compra de vacância”, uma aposta que só pode ser empregada por quem investe no longo-prazo. Existe também a crença que a SELIC possa cair em breve, o que beneficiaria os fundos de tijolo e papel, uma efeito um pouco controverso, pois alguns fundos já estão precificando essa possibilidade.  Ao invés de especularmos, procuramos manter uma carteira baseada em discrepâncias entre o que consideramos preço justo e o atual valor de mercado, uma estratégia que ao longo dos últimos anos, desde que o blog passou a fazer indicações, mostrou-se vitoriosa.

BBFI11B: Houve uma mudança de patamar que afetou a maioria dos fundos de tijolo. Poucos foram os fundos que mantiveram um DY elevado, BBFI11B é um deles. Não existem motivos para que esse fundo não deslanche: os inquilinos são bons, o DY é elevado e os imóveis estão bem localizados. Além disso, possui uma pequena vacância que pode elevar o rendimento no futuro.

CPTS11B: grande decepção do mês de julho, exibe um DY acumulado em 12 meses de 15,6%, muito superior aos de seus similares como VRTA (14,1%), FEXC (12,6%), XPGA (12,3%), HGCR(11,5%) ou PLRI (13,1%). Tá errado o preço!

CTXT11: outro fundo com alto DY, com um risco um pouco maior, em função da dependência do Itaú. Teve uma pequena valorização em julho, mantendo-se ainda barato. A provável saída da CEAGESP, muito especulada nas últimas semanas, traria uma grande valorização ao imóvel.

XPCM11: apesar da fabulosa alta em julho, esse fundo continua com seu preço errado! Com a renovação do contrato pela Petrobras, os riscos deste fundo caíram significativamente, não justificando o DY atual. Uma comparação com fundos similares (mono-mono) indica que o preço justo deveria ser entre R$ 88,00 e R$ 93,00. Por isso, continua na nossa carteira de sugestões;

sábado, 30 de julho de 2016

Desempenho das indicações em julho/2016

No mês de julho nossa carteira rendeu 6,98%, contra 5,97% do IFIX. Destaque para XPCM11 que subiu 17,9%. Foi mais um mês de recuperação dos IFIX, especialmente daqueles que estão sofrendo com vacância ou inadimplência, como EDGA11B( 19,3%), XTED11(9,33%), SDIL11(11,9%), FPAB11(10,8%), EURO11(11,5%), entre outros. Esse comportamento pode indicar busca por “pechinchas”, numa crença que a crise econômica está se encerrando e esses fundos podem voltar a ser rentáveis. Faz parte do jogo tentar antecipar movimentos, mas o blog não adota indicações baseadas em compra de vacância.

XPCM11: alta de 17,9%, confirmando tudo o que dissemos sobre esse fundo. E mesmo com toda essa alta, continua sendo um dos melhores DYs do mercado. Da mínima em janeiro/16 até agora foi uma elevação de 41,6% no valor das cotas;

XPGA11: alta de 7,2%, ainda com um grande desconto em relação ao valor patrimonial. Os CRIs com problemas estão plenamente precificados, fato comprovado pelo DY de 1,01% ao mês;

CTXT11: alta de 2,5%, fundo de risco moderado, com baixa vacância, não entrou na lista das “pechinchas” apesar de continuar sendo a grande “pechincha” do segmento;

CPTS11B: alta de 0,3%. Aqui vale um pouco a irracionalidade do mercado no curto prazo. Pagando 15,6% ao ano em proventos, com baixo risco, é inexplicável um desempenho tão fraco. Mas não é a primeira vez que o mercado ignora no curto prazo um excepcional fundo.

quinta-feira, 30 de junho de 2016

Indicações para o mês de julho de 2016

Que fundos escolher para o mês de julho? O que retirar? Difícil. Os fundos indicados no mês de junho eram barbadas, neste mês serão opções de risco. Trocamos PLRI11 por XPGA11 e CBOP11 por CTXT11.

XPCM11: mais uma vez vamos indicar XPCM. Quem segurou suas cotas vai ter um mêsde julho repleto de alegrias. Quem não seguiu as indicações, vai ter que correr. O XPCM11 anunciou que fechou acordo com a Petrobras, oferecendo um modesto desconto 17,5% e não aplicação do reajuste pelo IGP-M, na parte típica. A parte atípica, que representa 21% da receita do fundo, não sofrerá desconto e poderá ser reajustada normalmente. Isso significa que o DY será, pelos preços de hoje, cerca de 1,2% ao mês. É evidente que nos próximos dias o mercado terá que fazer uma forte correção, fruto da irracionalidade que reinou, apostando que o desconto seria entre 30% e 50%. Na nossa opinião, o preço justo desse fundo é de R$ 89,00, o que representa um upside de 37%.

XPGA11: patinho feio dos fundos de papel. O mês de junho foi cruel com esse fundo. Boatos, problemas com alguns CRI’s, mas nada que justificasse o atual preço. Entra no lugar de PLRI11.

CTXT11: qual é o problema desse FII? O que justifica a sua queda no mês de junho? É verdade que esse fundo possui uma enorme dependência do Banco Itaú, mas não existe qualquer sinal que a instituição pretenda sair do local. É uma situação parecida com SDIL11. O prédio é bonito, o local tem potencial e o risco de vacância é aceitável. Nada que justifique o DY de 0,94% ao mês num fundo de tijolo. O preço está errado! Substitui CBOP11.


CPTS11B: maior alta que tivemos nas indicações de junho, mas resolvemos mantê-lo na carteira. Motivo: continua abaixo do valor justo. É um caso parecido com PLRI11. A liquidez está aumentando e o spread nas cotações caiu significativamente, facilitando sua aquisição. Já não é uma grande barbada,  está com um valor um pouco acima de seu VP, mas o DY de 1,28% ao mês compensa.

FII's: resultado das indicações de junho

Esse mês o blog faz barba, cabelo e bigode. Nossas indicações renderam 8,3% de ganhos, contra 1,6% do IFIX. Todas as indicações do blog tiveram alto rendimento. Resultado de um árduo estudo que permitiu identificar fundos que estavam com o “preço errado”. Junho foi um bom mês para o mercado de FIIs, mas o mercado já sinaliza que o rali está chegando ao fim. Especialmente entre os fundos de tijolo, a vacância elevada atrapalha a continuidade da alta. Ainda há oportunidades, mas elas são cada vez mais raras. Desempenho das indicações:

CBOP11B: alta de 9,9%. Atingiu o preço justo.

CPTS11B: alta de 13,6%, e ainda não atingiu o preço justo.

PLRI11: continua ganhando liquidez. Alta de 4%. Qual é o preço justo?


XPCM11:  Alta de 5,6%, longe do preço justo.

quarta-feira, 1 de junho de 2016

FIIs: indicações para junho

Para o mês de junho vamos manter uma carteira equilibrada, com dois fundos de papel e dois fundos de tijolo. Foram trocados dois fundos: sai FAED11B, depois da incrível alta de maio, e JSRE11 porque existe um fundo de papel que não pode ficar de fora:

CBOP11: a localização não é das melhores e sofre com alguma vacância, mas, no momento, com a maioria dos fundos de tijolo com preços elevados, é um dos poucos a exibir um DY razoável (0,86% no mês, 12,42% no acumulado de 12 meses). É verdade que existem outros fundos que fecharam o mês com DY mais alto, mas é necessário saber se foi devido a pagamentos não recorrentes, como multas ou atrasados, ou se o fundo possuí vacância anunciada.  CBPO11 não está barato, mas pela qualidade de seus inquilinos parece ser um porto relativamente seguro;

CPTS11B: fundo de papel pagando 17% ao ano. É inflação mais 10%, deixa no chinelo todos os fundos de tijolo e papel. Impossível não indicar;

PLRI11:  fundo de papel, pagando 15,5%. Merece continuar na carteira. E a liquidez melhorou;


XPCM11: mercado continua especulando de quanto será o desconto a ser dado à Petrobras, e trabalha com o pior cenário.  Enquanto isso o fundo continua pagando 1% ao mês.

FII's: resultados do mês de maio

O mês de maio foi marcado pela recuperação dos fundos de tijolo. A ameaça da tributação sobre os FII’s não se concretizou, mas ainda pode ocorrer. O IFIX subiu 3,74% e a carteira do blog 3,91%.

FAED11B: fundo que exibia um DY inexplicável, fez um devido ajuste neste mês, subindo 9,2%, incluindo os proventos;

JSRE11: fundo de papel, registrou um rendimento de 2,95%.

PLRI11:  fundo de papel, fechou com a mesma cotação do início do mês, com 1,26% de rendimento obtido com os proventos.


XPCM11: teve uma pequena recuperação no mês, fechando com um rendimento de 2,23%.

segunda-feira, 2 de maio de 2016

FIIs: indicações para o mês de maio

A maior ameaça para os FIIs é o fim da isenção do IR, ideia que pode voltar com o governo Temer. Para o curto prazo, a possibilidade de melhora da economia com um novo governo parece que já foi precificado, reduzindo a possibilidade de novas altas.  Além disso, vacância deve continuar alta e a inflação pode recuar, prejudicando os fundos de tijolo e papel. Para as indicações, retiramos VRTA11, que pode sofrer com o anúncio de nova emissão.

FAED11B: o valor dos proventos neste mês de maio de sofrer uma redução em relação a abril, mas ainda manterá o fundo como um dos mais atraentes do segmento. Risco baixo de vacância e inadimplência.

JSRE11: decepcionou em abril. Vamos esperar uma recuperação em maio.

PLRI11: o fundo melhorou sua liquidez em abril, mas sem qualquer reação positiva nas cotações. Seu DY foi de 1,3% no último mês, acumulando 15,2% em 12 meses. É o maior DY do segmento.


XPCM11: a saída da Petrobras do XTED deve afetar o fundo. Mas é bom diferenciar a situação dos dois imóveis: o edifício da XTED já estava sendo desocupado desde o início do ano, enquanto que o prédio da XPCM elevou a sua ocupação, segundo o último relatório (de 1300 para 1400 funcionários). Essa movimentação mostra que a Petrobras não pretende sair do imóvel, mas também que nunca houve interesse em negociar com a administradora da XTED ( seria apenas um misancene para botar medo na administradora do XPCM?). O processo de renegociação do XPCM com a Petrobras deve ser longo, mas, mesmo com um desconto de 30% no contrato típico e atípico e a suspensão do reajuste anual (totalizando quase 40% de desconte) ainda deixaria com um dos maiores DY do segmento.

FIIs: resultados do mês de abril

As cotações dos fundos imobiliários continuaram se recuperando em abril. O IFIX subiu no mês 4,6%, com a alta concentrada nos fundos de tijolo, apesar do aumento da vacância. Já os fundos de papel tiveram uma alta mais modesta. Esse resultado é decorrente da perspectiva de melhora da economia, queda nas taxas e recuo da inflação. Também houve uma correção dos papeis que estavam com um desconto elevado em função da possibilidade de taxação dos FIIs (ameaça que volta com um futuro governo Temer).

As indicações do blog não tiveram um bom desempenho, rendendo apenas +1,95%, em função da presença de fundos de papel e da correção em XPCM:

FAED11B: melhor desempenho das indicações, rendeu 6,69% no mês, tendo recebido proventos extras no mês. Apesar da alta, continua sendo um dos maiores DY do segmento;

JSRE11: como a maioria dos fundos de papel, teve um baixo desempenho, apenas 2,56% de rendimento no mês. A queda na inflação não favorece o segmento;

VRTA11: a administradora pretende fazer mais uma emissão, ao preço de R$ 103,00. Emissão desnecessária que travou os negócios no fundo. A valorização foi de pífios 0,86% no mês, garantido apenas pelos proventos. O fundo possuí uma boa composição, mas as sucessivas emissões prejudicam os cotistas, travando os negócios;


XPCM11: depois de uma alta de 11,6% em março, seria difícil manter o desempenho. Para piorar, no último pregão teve o anúncio da desocupação da Petrobrás do imóvel da XTED em Macaé. Apesar de ser uma boa notícia para o XPCM, reinou um clima de nervosismo. Resultado, o fundo fechou o mês com -2,3% na cotação.

segunda-feira, 18 de abril de 2016

XPCM: hora da revisão

FATO RELEVANTE

RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA., (...), na qualidade de instituicao administradora do XP CORPORATE MACAE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII, (...), vem (...) comunicar que a XP GESTAO DE RECURSOS LTDA. (...), consultora imobiliaria do Fundo ("Atlantes" ou"Consultora"), estiveram em reuniao convocada na ultima semana pela PETROLEO BRASILEIRO S.A. - PETROBRAS (...) e realizada no Edificio The Corporate em Macae-RJ, de propriedade do Fundo ("Imovel"), do qual a PETROBRAS e a unica locataria.

Na reuniao a PETROBRAS expos sobre a sua situacao financeira atual, bem como sobre suas iniciativas de reducao de despesas e solicitou que a Gestora e Consultora apresentem uma proposta de reducao dos valores de aluguel da locacao vigente. 

A Gestora e a Consultora estao avaliando a questao e iniciarao tratativas com a PETROBRAS. A Administradora publicara novo fato relevante tao logo tenha novidades acerca dessas tratativas junto a PETROBRAS.


Nossa análise:

- O pedido de revisão já era esperado e devidamente precificado no valor da quota pelo mercado;

- O fato de ter pedido uma revisão do aluguel é sinal de que a Petrobras pretende continuar ocupando o edifício;

- Parte do aluguel da XPCM é atípico e não estaria incluído nessa renegociação. Mas, mesmo que houvesse a inclusão e o corte fosse linear em 20%, o provento cairia de R$ 0,88 para R$ 0,704. Nesse cenário, bem pessimista, o investidor que adquiriu o fundo no início de dezembro de 2015 por R$ 75,00 estaria desfrutando um DY de 0,94% ao mês, muito acima da média do segmento. Quem comprou hoje (18/4/16) desfrutaria de 1,1% ao mês;


- Tomando como exemplo as negociações com a XTED, o processo pode demorar um longo tempo. A situação se complica por ter a Petrobras certa dependência do edifício, o que pode levar o administrador a usar isso como vantagem, prologando as negociações. Aos investidores resta torcer para que seus representantes tenham juízo.

sexta-feira, 1 de abril de 2016

FIIs: Indicações para o mês de abril

O mês de abril deve ser complicado. A crise política tende a se agravar e a economia vai sofrer ainda mais. A idéia é fugir das vacâncias, que começam a causar estrago nos fundos de tijolo (especialmente os de galpão e escritórios). Num momento isso se transformará numa oportunidade, como foi no mês passado com as especulações sobre taxação. Mas por enquanto, melhor procurar o que é seguro no curto prazo. Por isso, vamos trocar SDIL11 por VRTA11, apesar de SDIL ser um ótimo fundo para se investir no longo prazo (ou por isso mesmo). Também vamos trocar FEXC11B por outro fundo de papel, o JSRE11, pelo fato de que o primeiro merece uma realização de lucro.

FAED11B: por enquanto, sem ameaça de vacância. Teve um desempenho modesto e mantem um DY elevado;

JSRE11: papelada, DY de 1,11%, sem muitos riscos, adequado para o curto prazo;

VRTA11: velho conhecido, estável, sem surpresas, DY de 1,27%;

XPCM11: a cada dia é menor o risco de vacância, muito desvalorizado, DY de 1,4%. Neste caso, uma alta de 12% não tira a atratividade.

quinta-feira, 31 de março de 2016

Resultado das indicações de março de 2016

Neste mês de março o IFIX subiu 9,16%. Ficou provado a falta de lógica da queda sofrida pelos FIIs nos dois primeiros meses do ano. A taxação dos fundos, principal motivo da queda, já tinha sido retirado de pauta do congresso no final de dezembro. A taxa de juros, outro motivo alego, interrompeu sua tendência de alta. Restou o aumento da vacância. Mas como explicar a queda ocorrida em fundos de papel ou dos monoinquilinos? Resta a única explicação lógica: a especulação, que, como sempre, funciona apenas no curto prazo.
As indicações do blog tiveram um bom desempenho, rendendo 10,7% no mês. Só uma indicação teve uma alta inferior a 10%. A análise de cada um:

FAED11B: indicação conservadora, fundo de tijolo que não foi afetado pelos movimentos especulativos. Teve um rendimento de 5,6% (considerando os proventos). Manteve a fama de ser um porto seguro.

FEXC11B: entregou ao investidor 12,4%, recuperando-se das quedas sofridas nos meses anteriores.

SDIL11: melhor desempenho do mês, apesar dos dois últimos pregões terem sido marcados por notícias desfavoráveis: deu 13,3%. O fundo fechou uma renovação de contrato com a BR Foods por mais 5 anos, com contrato se encerrando em 2028. Em troca, o fundo vai conceder um desconto de 24,5% sobre o valor do aluguel nos próximos 6 meses.Na nosssa opinião, essa é uma boa notícia, pois indica interesse por parte da BR Foods em permanecer no local. Curioso é que não foi dado data para a desocupação de 3 módulos que a BR Foods havia anunciado a devolução. Isso pode indicar que a empresa pretende manter os módulos durante o período de desconto no aluguel. Péssima foi a notícia da devolução de um módulo pela Royal Canin e redução em 8% no valor do aluguel do módulo que continuará alugado. Pela devolução será pago uma multa equivalente a 6 meses de alugueis. Com tudo isso, a vacância aumentará de 9% para 32,2%. Já o calculo dos próximos proventos é mais complicado, pois depende de quando as multas começaram a ser pagas e quando os imóveis serão definitivamente desocupados. Mas, mesmo que os proventos caiam 30%, quem comprou no início de março, vai ter um DY de 0,88%, valor superior a maioria dos fundos do segmento, com potencial para atingir um DY superior a 1%, se conseguir novos locatários. É o típico caso de um fundo que vale a pena manter na carteira, pensando no longo prazo.

XPCM: uma alta de 11,6%, apesar das especulações.

quarta-feira, 2 de março de 2016

FII: Indicações para o mês de março 2016

Para o mês de março apenas fizemos uma troca de NSLU11B, que subiu demais, por FAED11B. No mais, continuamos apostando em fundos que são vítimas de desinformação no mercado.

FAED11B: fundo de tijolo com baixo risco, pagando mais de 1% ao mês.

FEXC11B: subiu bem em fevereiro, mas pode subir mais. Fundo bem administrado, com rendimento elevado. PS: Ontem, no último dia do mês de fevereiro, já tínhamos anunciado que manteríamos esse fundo na nossa carteira, e hoje houve uma alta de 11%, o que é mais fruto da liquidez reduzida.

SDIL11: o fundo perde 16% de sua renda e caí 23%? Os galpões continuam lá, a localização é excelente e a estrutura é de primeira. Aqui vale a pena comprar vacância.

XPCM11: quais são os riscos desse FII? Tudo indica que a Petrobras vai continuar ocupando o imóvel. A saída de outros locais em Macaé apenas reforça a tendência da empresa de concentrar seus funcionários num prédio que foi customizado para essa finalidade. O risco de um revisional está mais do que precificado. Só a desinformação explica o que ocorre com XPCM.

terça-feira, 1 de março de 2016

Resultado das indicações de fevereiro / 2016 e indicações para março.

Fevereiro foi um mês especialmente difícil para os FIIs. Difícil? A proposta de tributação dos FIIs foi enterrada no congresso; a vacância cresceu, mas não atingiu todos os FIIs; os DYs continuam elevados. Mas nada supera a especulação que continuou afetando o mercado. Nossas indicações, apesar de insistirmos em "micos", teve um desempenho bom, empatando com o IFIX (2,89% x 2,95%). Ou seja, foi um bom mês para os FIIs, que superaram, na média, as previsões mais pessimistas:

FEXC11B: subiu 8,7% no período, e continua com espaço para subir;

NSLU11B: subiu 9,1% no período, recuperando-se das quedas do mês anterior;

SDIL11: caiu 2,7%, vítima das dúvidas que pairam sobre o fundo;

XPCM11: caiu 3,5%, vítima de uma campanha de desinformação (visto que as notícias do mês apontaram para a permanência da Petrobras no edifício).

Para o mês de março a lista deverá sair com atraso, mas, muito provavelmente com a inclusão da FAED11B no lugar de NSLU11B e manutenção dos demais ativos. Aqui, a lógica é não ceder as especulações.

sexta-feira, 5 de fevereiro de 2016

VALOR: Governo quer mudar regra de tributação de lucros e dividendos


05/02/2016 às 05h00 42
Por Leandra Peres e Fernando Exman | De Brasília

O governo apresentou ao Congresso uma proposta para mudar tributação de lucros e dividendos. O alvo são empresas que declaram pelo lucro presumido, mas também apuram seus resultados pela contabilidade tradicional especialmente prestadores de serviço.
(..)
Na primeira versão do relatório de Jucá, ainda no ano passado, a alteração na cobrança dos dividendos estava incluída, assim como mudanças no IR de fundos de renda fixa e variável, além de cobrança de IR em letras de crédito agrícola e imobiliário que havia sido negociada pelo então ministro da Fazenda, Joaquim Levy. A MP 694 tem prazo de vencimento em 8 de março. Se não for votada até lá, perde efeitos e a proposta não pode ser reeditada no mesmo ano.

O governo ainda não decidiu se vai trabalhar para incluir as mudanças do lucro presumido e do IR sobre investimentos no texto da MP ou tratará do assunto em outro momento. Como essas alterações foram inicialmente apresentadas por emendas à MP original e só entrariam em vigor em 2017, não há restrições à edição de uma outra medida provisória.
(...)
A decisão de Jucá ocorreu junto com outra notícia negativa para o governo no Congresso. A Câmara dos Deputados reduziu a cobrança de IR sobre os ganhos de capital obtidos por pessoas físicas, o que fará com que o governo perca pelo menos R$ 1 bilhão em receitas. O ganho original da MP 692 era projetado em R$ 1,8 bilhão e as novas regras atingiriam 3,5 mil contribuintes que passariam a pagar mais imposto quando tivessem ganhos superiores a R$ 1 milhão.

Com as alterações feitas pelos deputados na quarta-feira,
o universo de contribuintes atingidos será de apenas 800 pessoas e em operações cujo ganho de capital tenha sido superior a R$ 5 milhões. Com isso, o governo estima que arrecadará, no máximo, R$ 800 milhões. A MP ainda tem que ser votada pelo Senado, mas dificilmente haverá alterações, já que a medida expira no dia 29.

terça-feira, 2 de fevereiro de 2016

No meio do mato, longe de tudo

Pessoal esperto continua tentando convencer os incautos que SDIL11 fica no meio do mato, em péssima localização. Pessoal esperto sabe que contar uma mentira mil vezes se torna verdade. SDIL é, aqui no mapa, o Condomínio Multi Modal de Duque de Caxias, que, como se pode ver, fica longe de tudo (click na foto para ampliar).


domingo, 31 de janeiro de 2016

Indicações para fevereiro/2016

Vamos insistir no erro. Trocamos apenas um fundo, VRTA11 por FEXC11B. É uma troca baseada na queda sofrida pelo segundo.

XPCM11: O fundo está rendendo 1,42% ao mês. A probabilidade de saída da Petrobras do imóvel é mínima. Um eventual revisional negativo seria insuficiente para reduzir o DY para menos de 1%. O prédio está literalmente entulhado de funcionários. O único problema deste fundo é a especulação, que deve permanecer implacável nos próximos meses.

SDIL11: O risco se elevou bastante neste fundo, mas a queda foi exagerada. A vacância elevada deve continuar por alguns meses, mas em algum momento o fundo deverá se recuperar, especialmente em função da qualidade dos imóveis Com a vacância prevista (mas ainda não confirmada), o DY deve ficar em 0,99% ao mês. E, quando a vacância for confirmada, o fundo receberá R$ 0,493 por cota de multa (4,41 aluguéis).

NSLU11B: Aqui o risco é do hospital ser fechado. Lógico que o fundo também pode ser alvo de um "ataque especulativo". Deixando de lado as especulações, continua sendo um ótimo fundo.

FEXC11B: Outro fundo que andou sofrendo com a especulação sem limites. Falou-se em problemas com os CRIs, presença de insiders, taxação dos FII's. Resultado: o fundo caiu em janeiro 12,6% (e foi só isso porque nos 2 últimos pregões do mês experimentou uma alta de quase 6%). Os CRIs que compõem o fundo possuem seus riscos, mas vale lembrar que em outubro o que parecia ser mais problemático recebeu garantias adicionais. Novamente, o maior problema que esse fundo deverá enfrentar é a especulação.

Ganhando com CEMIG

Novamente aqui, como ganhar numa açõa em queda, com risco praticamente nulo? Arbitragem com CEMIG!
A postagem explicando está aqui: http://soroban.blogspot.com.br/2014/06/dica-de-como-ganhar-com-cemig.html

Então, trocamos CMIG3 por CMIG4 em 07/01/2016 e desmontamos a operação em 29/01/2016, com 7,5% de lucro. O papel continua fraco, acumulando uma expressiva queda, mas quem não quer realizar prejuízo pode continuar ganhando fazendo essa simples operação. No gráfico, em azul CMIG3 e em roxo CMIG4.



Avaliação das indicações de janeiro/16

Janeiro foi o mês da especulação. Aquilo que comumente se via no mercado de ações, em small-caps com pouca liquidez e micos, agora se faz nos FIIs. Funciona assim: pega uma notícia positiva ou negativa e se trabalha com ela, exagerando e disseminando. É como a brincadeira do telefone sem fio. Logo, nem os fatos resistem, a racionalidade desaparece.  No mercado acionário, movimentações atípicas podem gerar investigações, mas no mundo dos FII’s, os controles ainda são precários. Numa economia em crise, com os imóveis perdendo valor e vacância em alta, fica fácil fomentar o pessimismo.

Para completar o clima de fim de mundo, um projeto no congresso que prevê o fim da isenção do Imposto de Renda para os FIIs. O projeto, se for aprovado neste ano, só vai afetar o setor a partir de 2017 e, o principal, o atual estoque de FIIs não será afetado (como ocorreu com a cardeneta poupança quando houve mudança nas regras). Quem especula, evidentemente esconde tais detalhes, e apenas diz que o fim da isenção do IR é eminente (na verdade, o projeto é mais uma forma de forçar a aprovação da CPMF, uma “chantagem” com as instituições financeiras, que desde então passaram a defender a volta do imposto do cheque).

A tempestade poderia ser mais do que perfeita se o COPOM tivesse aumentado a taxa de juros, o que não ocorreu. Mesmo assim, o resultado de tanta especulação foi um desastre: queda de 6,17% no IFIX. O blog que teve a sorte de indicar dois fundos que foram de intensa especulação sofreu muito mais: queda -10,2%. Vale uma análise mais detalhada deste fracasso:

XPCM11: Queda de 14,8% no mês. Em 30/12/2015 esse fundo valia R$ 72,60. Em 27/01/2016 chegou a uma mínima de R$ 53,20, queda de 26,7%. Em 29/01/2016 depois e já estava em R$ 61,98, alta de 16,5% em dois dias. O que explica? Ao longo do mês esse fundo foi vítima de uma intensa boataria. Os problemas do ALMB11 e XTED11 foram usados como justificava. Foi um vale tudo, com gente dizendo que havia reunião da administradora com a Petrobras e uma fato relevante era eminente, que a Petrobras estaria desativando suas operações em Macaé (!?), que haveria demissões na Petrobras e o prédio seria desnecessário, que não havia mais petróleo a explorar na bacia de Campos, e outras ainda mais absurdas. De nada valeu declarações de quem conhece a situação de que dificilmente a Petrobrás poderia abrir mão do imóvel, visto que ele é mais do que um centro administrativo, tendo sido customizado para acolher parte do controle operacional das atividades da Petrobras na região. A boataria só se reduziu no final do mês, quando um relatório mostrou que o prédio já abrigava 1.300 funcionários em 12 andares e a Petrobras estava comprando e montando o mobiliário para o último andar vago (se a empresa pretende sair do imóveis, porque estaria investindo nele?). A verdade é que a possibilidade da Petrobras abandonar o prédio , mesmo parcialmente, é baixíssima. Mesmo que ocorra um forte revisional negativo, o fundo ainda exibirá um DY mensal superior a 1%.

SDIL11: Queda de 18,5% no mês. Aqui uma combinação de fatos e especulação. O fato: a BR Foods anunciou a intenção de devolver três módulos, dos 17 que aluga, o que equivale a 16,5% da receita do fundo. Considerando que o fundo já exibia um DY extremamente elevado, por conta de eventuais riscos, esperava-se uma queda de uns 10%. Mas, alguém viu no fato mais uma oportunidade para especular. Então, a bem conhecida onda de boatos: o fundo está mal localizado, no meio do mato, a BR Foods está com dificuldades com o mercado interno, o aluguel dos módulos é excessivamente elevado, o Rio de Janeiro está em crise (e os cariocas vão trocar a carne por mato), que a BR Foods vai devolver tudo, etc.Mas quem tiver tempo de acessar o Google Maps verá que o imóvel fica ao lado do Aeroporto do Galeão, próximo ao porto do RJ, na divisa do município do Rio de Janeiro e a baixada fluminense, com uma excelente estrutura viária. A saída da BR Foods de alguns módulos, se traz problemas no curto prazo, é altamente benéfica para o fundo no longo prazo, pois os 3 módulos que serão devolvidos (quase se confirme, pois o que existe é uma intenção), ficam ao lado de um módulo que está desocupado e que torna-se agora competitivo, por poderem ser alugados de forma conjunta. O imóvel da SDIL11 não pode ser comparado com os imóveis da TRXL11 e muito menos com o do EURO11. (Nota: houve uma acusação de insider, por conta de um negócio ocorrido na véspera do fato relevante, mas um negócio isolado, com valor financeiro ridículo é obra de insider?) 

NSLU11B: queda de -3,7%. Não houve notícia, fato relevante ou especulação. Aqui valeu o efeito manada.


VRTA11B: queda de -3,7%. Outra vítima do efeito manada.

terça-feira, 26 de janeiro de 2016

Botando Terror

Crise econômica, bolsa em queda, escândalo na Petrobras, impeachment da presidente, queda no valor dos imóveis, aumento da vacância. Não faltam motivos para a queda das cotações do FIIs. Mas uma parte desta queda está relacionada a certo terrorismo que tomou conta do mercado. É preciso tomar cuidado para não ser engolido pelos “tubarões”:

1 - Tributação:

Essa é a melhor arma de quem quer botar terror no mercado. A Medida Provisória 694/15 ganhou um monte de “jabutis”. Entre eles o que retira a isenção do IR para os FIIs. De fato, quando foi apresentada, era algo muito preocupante. Mas, ainda em 2015, a proposta foi alterada e ficou com o seguinte texto:

“Parágrafo único. A partir de 1º de janeiro de 2016, os fundos de investimento imobiliário existentes na data da publicação desta Lei continuarão sendo tributados de acordo com a legislação vigente em 31 de dezembro de 2015 desde que não haja novas captações de recursos ou emissão de novas cotas após 1º de janeiro de 2016.”

Duas coisas ficam claras a partir do texto:
- A tributação só passa a valer no período (ano) seguinte. Portanto, se for aprovada em 2016, só valerá a partir de 2017;
- A tributação só é valida para as novas emissões.
Fica evidente que existe uma intenção de alguns em confundir e tumultuar o mercado na medida que se oculta o referido parágrafo da lei.


2 - Crise na Petrobras

Todos sabem que há uma grave crise na Petrobras e que ela está cortando custos. Mas isso não significa que todos os prédios ocupados por ela serão desocupados, que uma parcela significativa dos funcionários será demitida e que Macaé virará uma cidade fantasma. O preço do petróleo é cíclico, e possui uma tendência de alta no longo prazo. O óleo da Bacia de Campos e do Pré-Sal não vão desaparecer e, em algum momento, se tornará viável sua extração. A revisão de alguns contratos pela Petrobras é previsível, mas a simples desocupação é mais difícil, pois envolveria buscar novos espaços, ou demitir milhares de funcionários (a contra-gosto do governo). Uma redução do pessoal embarcado, transferido para atividades administrativas, apenas reforça a necessidade de ter espaços disponíveis.

Pior é dizer que um prédio customizado será bruscamente desocupado. Apesar dos casos de corrupção, ainda existe vida inteligência na Petrobras. Até o momento, não existe qualquer sinal que o dia do juízo final chegará. Mas, é claro, não faltam os profetas.


3 - Crise econômica

A crise econômica que o país vive de fato pode provocar um aumento da vacância dos imóveis, afetando o valor dos FIIs. Trata-se de um ótimo argumento para justificar a queda dos FIIs. Mas o efeito sobre os fundos não é homogêneo. Pode parecer contraditório, mas são os fundos multi-inquilinos e multi-imóveis que mais absorvem os efeitos da crise. Os mono-inquilinos ou mono-imóveis vivem outra realidade. Por exemplo, no Fundo Hospital da Criança a vacância ou é 0% ou é 100%. Para esses fundos, o que vale é a situação do setor. Para um AGCX11, XPCM11, NSLU11B ou FAED11B, o que interessa é a estratégia e a situação da empresa inquilina.


4 - Taxa de Juros

Inflação elevada geralmente se combate com elevação da taxa de juros, o que torna os FIIs menos atrativos e, consequentemente, provoca queda nas cotações. A atual equipe econômica do governo é um tanto heterodoxa e não pretende aumentar, por enquanto, os juros. Portanto, não basta simplesmente a inflação estar elevada para concluir que as cotações devem cair. Até porque, alguns fundos de papel são beneficiados pela elevação da inflação.



Por fim, quem é profundo conhecedor do mercado pode ser pessimista ou otimista em seus comentários. Mas antes de tudo, deve procurar esclarecer, e não simplesmente botar terror no mercado.

quarta-feira, 6 de janeiro de 2016

Resultado das indicações de dezembro de 2015

Dezembro foi um péssimo mês para os FIIs. Além da recessão e do aumento da vacância, tivemos um "jabuti" numa Medida Provisória que permitiria a cobrança de IR dos FIIs. O resultado foi uma queda generalizada, que não foi recuperada mesmo depois que o "jabuti" isentou os atuais fundos. O IFIX teve um rendimento negativo de -2,96%. Nossas indicações, considerando os proventos, tiveram uma queda de 2,1%. Resumo do resultado:

XPCM11: -3,3%
VRTA11: -4,3%
NSLU11B: -1,3%
XPGA11: +0,7%