Janeiro foi o mês da especulação. Aquilo que comumente se via
no mercado de ações, em small-caps com pouca liquidez e micos, agora se faz nos
FIIs. Funciona assim: pega uma notícia positiva ou negativa e se trabalha com
ela, exagerando e disseminando. É como a brincadeira do telefone sem fio. Logo,
nem os fatos resistem, a racionalidade desaparece. No mercado acionário, movimentações atípicas
podem gerar investigações, mas no mundo dos FII’s, os controles ainda são
precários. Numa economia em crise, com os imóveis perdendo valor e vacância em
alta, fica fácil fomentar o pessimismo.
Para completar o clima de fim de mundo, um projeto no
congresso que prevê o fim da isenção do Imposto de Renda para os FIIs. O
projeto, se for aprovado neste ano, só vai afetar o setor a partir de 2017 e, o
principal, o atual estoque de FIIs não será afetado (como ocorreu com a
cardeneta poupança quando houve mudança nas regras). Quem especula,
evidentemente esconde tais detalhes, e apenas diz que o fim da isenção do IR é
eminente (na verdade, o projeto é mais uma forma de forçar a aprovação da CPMF,
uma “chantagem” com as instituições financeiras, que desde então passaram a
defender a volta do imposto do cheque).
A tempestade poderia ser mais do que perfeita se o COPOM
tivesse aumentado a taxa de juros, o que não ocorreu. Mesmo assim, o resultado de
tanta especulação foi um desastre: queda de 6,17% no IFIX. O blog que teve a sorte
de indicar dois fundos que foram de intensa especulação sofreu muito mais:
queda -10,2%. Vale uma análise mais detalhada deste fracasso:
XPCM11: Queda de 14,8% no mês. Em 30/12/2015 esse fundo
valia R$ 72,60. Em 27/01/2016 chegou a uma mínima de R$ 53,20, queda de 26,7%. Em
29/01/2016 depois e já estava em R$ 61,98, alta de 16,5% em dois dias. O que
explica? Ao longo do mês esse fundo foi vítima de uma intensa boataria. Os
problemas do ALMB11 e XTED11 foram usados como justificava. Foi um vale tudo,
com gente dizendo que havia reunião da administradora com a Petrobras e uma
fato relevante era eminente, que a Petrobras estaria desativando suas operações
em Macaé (!?), que haveria demissões na Petrobras e o prédio seria desnecessário,
que não havia mais petróleo a explorar na bacia de Campos, e outras ainda mais
absurdas. De nada valeu declarações de quem conhece a situação de que
dificilmente a Petrobrás poderia abrir mão do imóvel, visto que ele é mais do que
um centro administrativo, tendo sido customizado para acolher parte do controle
operacional das atividades da Petrobras na região. A boataria só se reduziu no
final do mês, quando um relatório mostrou que o prédio já abrigava 1.300
funcionários em 12 andares e a Petrobras estava comprando e montando o
mobiliário para o último andar vago (se a empresa pretende sair do imóveis,
porque estaria investindo nele?). A verdade é que a possibilidade da Petrobras
abandonar o prédio , mesmo parcialmente, é baixíssima. Mesmo que ocorra um
forte revisional negativo, o fundo ainda exibirá um DY mensal superior a 1%.
SDIL11: Queda de 18,5% no mês. Aqui uma combinação de fatos
e especulação. O fato: a BR Foods anunciou a intenção de devolver três módulos,
dos 17 que aluga, o que equivale a 16,5% da receita do fundo. Considerando que
o fundo já exibia um DY extremamente elevado, por conta de eventuais riscos,
esperava-se uma queda de uns 10%. Mas, alguém viu no fato mais uma oportunidade
para especular. Então, a bem conhecida onda de boatos: o fundo está mal
localizado, no meio do mato, a BR Foods está com dificuldades com o mercado
interno, o aluguel dos módulos é excessivamente elevado, o Rio de Janeiro está
em crise (e os cariocas vão trocar a carne por mato), que a BR Foods vai
devolver tudo, etc.Mas quem tiver tempo de acessar o Google Maps verá que o
imóvel fica ao lado do Aeroporto do Galeão, próximo ao porto do RJ, na divisa
do município do Rio de Janeiro e a baixada fluminense, com uma excelente
estrutura viária. A saída da BR Foods de alguns módulos, se traz problemas no
curto prazo, é altamente benéfica para o fundo no longo prazo, pois os 3
módulos que serão devolvidos (quase se confirme, pois o que existe é uma
intenção), ficam ao lado de um módulo que está desocupado e que torna-se agora competitivo,
por poderem ser alugados de forma conjunta. O imóvel da SDIL11 não pode ser
comparado com os imóveis da TRXL11 e muito menos com o do EURO11. (Nota: houve
uma acusação de insider, por conta de um negócio ocorrido na véspera do fato
relevante, mas um negócio isolado, com valor financeiro ridículo é obra de
insider?)
NSLU11B: queda de -3,7%. Não houve notícia, fato relevante
ou especulação. Aqui valeu o efeito manada.
VRTA11B: queda de -3,7%. Outra vítima do efeito manada.
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