RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA., (...), na qualidade de instituicao administradora do XP CORPORATE MACAE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII, (...), vem (...) comunicar que a XP GESTAO DE RECURSOS LTDA. (...), consultora imobiliaria do Fundo ("Atlantes" ou"Consultora"), estiveram em reuniao convocada na ultima semana pela PETROLEO BRASILEIRO S.A. - PETROBRAS (...) e realizada no Edificio The Corporate em Macae-RJ, de propriedade do Fundo ("Imovel"), do qual a PETROBRAS e a unica locataria.
Na reuniao a PETROBRAS expos sobre a sua situacao financeira atual, bem como sobre suas iniciativas de reducao de despesas e solicitou que a Gestora e Consultora apresentem uma proposta de reducao dos valores de aluguel da locacao vigente.
A Gestora e a Consultora estao avaliando a questao e iniciarao tratativas com a PETROBRAS. A Administradora publicara novo fato relevante tao logo tenha novidades acerca dessas tratativas junto a PETROBRAS.
Nossa análise:
- O pedido de revisão já era esperado e devidamente precificado no valor da quota pelo mercado;
- O fato de ter pedido uma revisão do aluguel é sinal de que a Petrobras pretende continuar ocupando o edifício;
- Parte do aluguel da XPCM é atípico e não estaria incluído nessa renegociação. Mas, mesmo que houvesse a inclusão e o corte fosse linear em 20%, o provento cairia de R$ 0,88 para R$ 0,704. Nesse cenário, bem pessimista, o investidor que adquiriu o fundo no início de dezembro de 2015 por R$ 75,00 estaria desfrutando um DY de 0,94% ao mês, muito acima da média do segmento. Quem comprou hoje (18/4/16) desfrutaria de 1,1% ao mês;
- Tomando como exemplo as negociações com a XTED, o processo pode demorar um longo tempo. A situação se complica por ter a Petrobras certa dependência do edifício, o que pode levar o administrador a usar isso como vantagem, prologando as negociações. Aos investidores resta torcer para que seus representantes tenham juízo.
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